vilkår

Man skal være oppmerksom på det følgende utgangspunkt når man

leser disse juridiske betraktninger ved kjøp av eiendommer i England

og Wales:

Det gjelder kun ved kjøp av eiendommer i England og Wales da andre lover og regler gjelder andre steder i Storbritania, som i Skottland og i Nord Irland. Dette er en enkel oversikt over noen hovedpunkter som ikke er ment å være uttømmende eller detaljerte regler, og heller ikke uttømmende oversikt over de hensyn som må taes når man kjøper fast eiendom i England og Wales.

Følgende kan heller ikke anses å være juridisk uttømmende. Hvert eiendomskjøp er forskjellig og må bli møtt med tilpasset riktig juridisk råd.

I England og Wales er det viktig at den som kjøper en eiendom må identifisere seg selv. Regler om hvitvasking eller "money laundering" taes svært alvorlig. Det medfører at advokater, revisorer, eiendomsmeglere osv. må sørge for identifisering av klienten som betyr at man tar hensyn til hvitvaskingsreglene til punkt og prikke. Dette betyr at man må bekrefte hvem kjøper er og det med f.eks. pass og i tillegg bekreftelse på at man er den man er, f.eks bekreftelse på hvor man bor, at man f.eks eier en eiendom i Norge. Hvis kjøper er et selskap så må man også legge frem et regnskap, selskapsdetaljer, stiftelsesprotokoll samt oversikt over hvem som er eiere og styremedlemmer. Alle detaljer som blir gitt må også kunne bekreftes gjennom utenforstående kilder som folkeregisteret, ligningskontor og brønnøysundregisteret.

En advokat kan heller ikke representere en kjøper før kjøper har signert advokatens oppdragsbekreftelse hvor det er fremsatt advokaten sine vilkår.

1. Bakgrunn

All eiendom i England og Wales er eiet av dronningen, The Crown.

Når private kjøper en eiendom så får man det som heter Freehold. Dette er en rettighet man har direkte fra The Crown. En som har Freehold kan leie eiendommen videre til andre, en leietaker er ansett som Leaseholder og har da ansvaret for eiendomen for den som er Freeholder. En leietaker kan videre leie til en underleietaker enten en Subleasholder eller en Subtenant. Dette medfører at advokaten må foreta undersøkelser og finne ut hvor mange eiere eller personer er det som har interesse i eiendommen, for mange eiendommer kan dette fortone seg som den rene labyrinten. Hver av disse interessene i eiendommen vil ha sin egen verdi. Og videre så kan hver av disse interessene bli brukt som sikkerhet ved lånetaking f.eks, hvis de godtgjør de krav som utlånerne forlanger.

1. De som er Freeholdere har den største fleksibiliteten med hvordan man kan utnytte eiendommen. De som er Leaseholdere har en begrensning med hensyn til hva som står i deres lease eller leieavtale. Det er store forskjeller mellom private leieavtaler eller leieavtaler til forbrukere og det som er kommersielle leieavtaler. Leieavtaler for forbrukere er beskyttet av lovgiver mens kommersielle leieavtaler kun er beskyttet gjennom forhandlinger når man forhandler nye leieavtaler. I hovedsak så kjøper man enten Freehold eller Leasehold interesse. Imidlertid skal nevnes et helt nytt begrep som er kommet på det engelske leiemarkedet nemlig Common Hold Interest. Man har en Common Hold Interest hvor et Freehold har vært splittet opp i individuelle enheter enten til hus, leiligheter, kontorer osv. innen en bygning eller Estate. Sammenlignet med en Lease som er definert å gjelde for et begrenset antall år, så er Common Hold ikke begrenset i tid. Man kjøper en enhet slik man er vant til i Norge for eksempel når man kjøper leiligheter i et borettslag. Dette vil si at den delen av eiendommen som ikke er oppdelt i enheter dvs. fellesarealet vil bli eiet og administrert i fellesskap gjennom en huseierorganisasjon som et borettslag.

2. Prosessen med å kjøpe en eiendom

1. Det kan være enkelt, men oftest mer komplisert når man kjøper eiendommer i England og Wales. Det er ofte tidkrevende og det er flere kostnader som skal dekkes. Enhver eiendom har sin tittel. Tittelen beskriver eierskapet, altså man kjøper en tittel til en eiendom. Det er en tittel for hvert Freehold og for hvert Leasehold. Det er essensiellt for advokaten å sjekke denne tittelen og bekrefte at alt er i orden med denne og at oppgitt selger har rett til å selge. De aller fleste eiendommer nå i England og i Wales er registrert i det som kalles Dronningens Land Registry. I teorien betyr dette at tittelen er fullt ut beskrevet i dette registeret. Dvs. begrensninger i tittelen skal også være nevnt i registeret. Imidlertid så hender det ofte at når man foretar en undersøkelse i registeret så finner man at alle detaljer ikke er der, man må da undersøke om det er andre dokumenter som skulle ha vært der. Ofte finnes det forsikringer mot slike uregistrerte dokumenter.

En god del eiendommer er ikke blitt registrert i eiendomsregisteret, spesielt i fjerntliggende områder som i Cornwall og i Wales. Når man skal undersøke tittelen til slike uregistrerte eiendommer så må man se detaljer i historien til eiendommen. Men stort sett er det nok å gå tilbake ca. 15 år. En advokat må studere historiske dokumenter for å finne ut om tittelen er tilfredstillende ved salg. Advokaten må forsikre seg om at en kjøper får riktig tittel til en eiendom og det som må undersøkes er det første dokumentet som beskriver tittelen på eiendommen.

2. En leieavtale kan også registreres i landregisteret. Ikke alle eiendommer er registrert der, men nå skal alle leieavtaler som er på 7 år og mer være registrert i landregisteret. Forbruker eller private leieavtaler er standardisert i standardkontrakter. Kommersielle leieavtaler på den andre siden er ikke standardisert og de varierer svært og kan være på flere hundre sider. Ofte refererer leieavtaler seg til andre dokumenter som også må studeres, det kan f.eks være dokumenter fra opprinnelig eier som leietaker må ta hensyn til om han f.eks vil gjøre endringer på eiendommen.

3. Typiske steg ved kjøp av eiendom

Selgers eiendomsmegler sender en oversikt over hva selger og kjøper har blitt enige om til kjøpers advokat. Når det gjelder private beboelseseiendommer er det påkrevd at kjøper skal bli gitt en "Whole Information Pack". Denne HIP skal inneholde tittel beskrivelse, en energi prestasjonsrapport, kopi av undersøkelser i den lokale kommune og vann og kloakk undersøkelser. Ofte er slike HIP pakker svært dårlig sammensatt. F.eks er det ikke komplette kopisett og det er kun henvisninger til andre dokumenter som ikke er i pakken. Advokaten må følgelig undersøke disse pakkene svært nøye.

1. Når det gjelder kommersielle eiendommer så har man ikke slike HIP pakker. Man pleier og si at " The buyer be aware " kjøper må ta seg i akt, som betyr at kjøper må rådføre seg med sin advokat. I tillegg trenger man takst fra en takstmann og ofte rapporter fra bygningsingeniører med hensyn til verdien og tilstanden til eiendommen. Mange eiendommer i England og Wales er av ganske gammel konstruksjon. Man kan heller ikke gå ut i fra at nye bygninger eller nylige oppførte eiendommer skal være bygd i henhold til de siste godkjente standardene.

2. I tillegg til å undersøke tittelen til eiendommen så må advokaten også foreta en rekke undersøkelser. Dette er først og fremst undersøkelser til lokale autoritetsregistre dvs. Kommunen, spesielt med hensyn til vann og kloakk, nærområder og planleggingsundersøkelser og andre undersøkelser hvor man må ta hensyn til geografisk lokalisering og det spesielle med eiendommen. Ofte må man foreta f.eks. gruveundersøkelser i områder hvor det historisk sett har vært stor gruveaktivitet og radon undersøkelser hvor det har vært anntatt å være tilstede.

3. Kjøpers advokat vil så trekke opp en liste med spørsmål som blir sendt til selgers advokat, ved private eiendommer så er slike spørsmål svært standardisert, noe de også er for kommersielle eiendommer, men som ofte har ytterligere spørsmål fordi kommersielle eiendommer er mer kompleks.

4. Hvist en bank skal sørge for en del av en kjøpesummen f.eks så vil kjøpers advokat få instruksjoner fra kjøpers bank om hva som trengs fra bankens side.

5. Når det gjelder kommersielle transaksjoner så hender det ofte at eiendomssalget kun er en del av en større selskapsrettslig transaksjon ved kjøp og salg av aksjer osv. I slike tilfeller er det nødvendig og være svært nøye slik at man ikke mister ting som lett kan bli oversett.

6. Som sagt over så må man ofte ha en takstmann eller en eiendomsingeniør for vurdering av sopp, råte og fuktighet f.eks., men i tillegg der hvor transaksjonene er ganske kompleks så er det ofte man også trenger revisorer og bokførere som kan gi råd om skatte aspektet ved et kjøp. Skatter som skal tas hensyn til er selskapsskatter og personlige skatter, stampduty (dokumentavgift), SDLT (landskatt), VAT(MVA eller moms), arveavgift, formueskatt og inntektskatt. Kjøpere som ikke er bosatt i England eller Wales trenger å ta hensyn til den større skattestruktur.

7. Man skal være oppmerksom på at man har ikke bundet seg til å kjøpe en eiendom før selgers og kjøpers advokater har utvekslet kontrakter. Dette betyr at opp til dette punkt kan hver av partene trekke seg. Typisk så kan det ved private transaksjoner ta ca. 4 uker fra en advokat mottar papirer til han utveksler kontrakter. Ved kommersielle kontrakter er tidspunktet totalt avhengig av omstendighetene på forhandlingene.

8. Etter utveksling av kontrakter så har det juridiske konsekvenser hvist en av partene trekker seg. En kjøper kan miste sitt depositum og en selger kan bli krevd for erstatning.

9. Typisk så går det 4 uker mellom utveksling av kontrakter og fullbyrdelsen av kjøp av en privat eiendom. Når det gjelder kommersiellle eiendommer så er det ingenting som er typisk. Her kan man bli enige om sammenfallende utveksling av kontrakter og fullbyrdelse som skjer samtidig.

10. Leieavtaler er litt spesielle, typisk ved at man er enige om en leieavtale som setter ut vilkårene mellom partene. Når man har blitt enige om utveksling av signerte leieavtaler så vil det normalt gå en liten stund før partene fullbyrder selve leieavtalen.

11. Med fullbyrdelse mener man at kjøper oppnår tittelen til interessene som man kjøper. Før dette tidspunkt har man fra utveksling av kontrakter det som kalles "equitable interest" eller en rettferdighets interesse i eiendommen. Man går ikke her inn på forskjellen mellom juridiske interesser og rettferdighets interesser i eiendom.

12. Når eiendommen er blitt kjøpt så må det betales dokument avgift "stampduty" og landskatt "SDLT" denne skatten må betales innen 30 dager etter fullbyrdelse av kjøpet. Denne skatten beregnes ut fra en skala hvor verdier opp til £125.000 er 0% og over 500.000 er 4%. I noen regioner så er man unntatt fra å betale slik skatt pga. at området er svært finansielt fattig.

13. Når det gjelder betaling av "SDLT" på leieavtaler så er dette mer komplisert og man trenger spesiell rådgivning.

14. I tillegg til betalig av skatt så må eiendommens dokumenter og øvrige dokumenter registreres i The Landregistry. Hvis eiendommen opprinnelig er uregistret så er det ytterligere formaliteter som må gjennomføres for å gi kjøper sikkerhet for hans interesse. Selvsagt så må banker som skal gi lån med sikkerhet i en uregistrert eiendom ha spesielle formaliteter for å få dette registrert. Advokater pålegges strenge tidsfrister med å få ting registrert tidsnok.

15. The Land Registry vil så registrere kjøpekontrakten på eiendommen og eventuelle øvrige tilleggsdokumenter. Hvis det gjelder en uregistrert eiendom så vil The Land Registry undersøke alle dokumenter som de får tilsendt og som viser at selger har rett til å selge eiendommen. Deretter så vil de registrere en ny tittel til denne tidligere uregistrerte eiendommen. Det er vanlig at The Land Registry stiller tilleggsspørsmål som blir kalt for "Requisitions". Å gi svar kan av og til være tidkrevende, spesielt hvor en bank er innvolvert og skal ha sine interesser registrert.

16. Lånebanken vil få alle eiendommens dokumenter for oppbevaring eller kjøper får dokumentene om det ikke er en lånebank involvert.

4. Juridiske omkostninger

En advokat må før hver transaksjon gi klienter en klar indikasjon på hva oppdraget vil koste. Hvis uventede ting kommer til skal slike salærindikasjoner oppdateres underveis. Stort sett kan man si at større advokatfirmaer som har større kostnadsnivåer er dyrere enn de mindre advokatkontorene som ikke har så høye kostnader. Normalt så vil det bli satt en timerate for tid som blir brukt. I tillegg til timeraten så vil det bli beregnet 17,5% VAT(MVA) . Også i tillegg direkte utgifter til skatt og Land Registry Office skal også betales. Det er ikke uvanlig at advokater tar betalt på forskudd for slike utgifter som vil bli beholdt på klientkonto til de skal betales.

Advokat Øystein Flatebø har arbeidet som advokat i London i 23 år og har blandt annet vært ansvarlig for Det norsk - britiske handelskammer samt Norges Hus på Trafalgar Square og har erfaring med eiendomstransaksjoner i England. Helt siden 1979 har Advokat Flatebø hatt et utstrakt samarbeide med den engelske advokaten Peter Welburn som har Solicitor firmaet Welburn & Co i Southampton. I 1979 jobbet de sammen i Advokat eller Solicitor firmaet Boodle Hatfield hvor de begge jobbet med eiendommene til the Duke of Westminster som eier the Mayfair og Belgravia Estates i Londons West End blandt annet. Peter Welburn har lang erfaring med eiendoms juss eller det som kalles Conveyancing på engelsk, og har vært ansatt i en hel rekke med forskjellige Solicitor firmaer. Etter at han startet sitt eget firma i 1995 så har han blandt annet representert butikk kjeden J. Sainsbury plc. i forbindelse med deres utbygging av supermarkeder i Storbritannia. Han har videre representert Land Securities plc som er en av UKs største kommersielle investorer med mange forskjellige eiendoms prosjekter som de hadde. Han har også representert utenlandske investorer med oppkjøp av eiendommer i England da slike som AP Møller Gruppen for eksempel.

Som et tilbud for kunder eller klienter av Advokat Olav Hana og Hana Estate Agents så kan vi tilby en fast pris for bistand med eiendomskjøp i England og Wales med £900 (ca. kr. 9 000) inkl. moms, i tillegg kommer utgifter til telefon, kopier og utgifter til tredjeparter som revisorer, bygningsingeniører, kommunale avgifter og land registeravgifter osv.

Welburn & Co, Solicitors

1 Howard Road

Southampton

SO15 5BB

England

Telefon: +44 (0) 2380 224090

epost: contact@welburn.co.uk

Advokatfirmaet Øystein Flatebø

Postboks 140 Sentrum

5804 Bergen

epost: oystein@bergenadvokat.no